「複雑な不動産税務。節税のことまで考えての確定申告なんて…。不動産に関する知識の豊富な税理士はいないかなぁ…。」不動産所得の確定申告に精通したBPS税理士法人に、まずはご相談下さい!

こんなことでお悩みではございませんか?



 不動産を購入すると、取得税、登録免許税等、保有していても固定資産税等様々な税金がかかってきます。
 また、相続税の実質増税により今までであれば相続税がかからなかった多くの方々にも相続税がかかるようになったというのも事実です。
 しかし、所得税にしても相続税にしても、対策によって驚くほど税額が減少することが多くあります。
 大切な不動産を失わないためにまた不動産をより効率的に運用するためにもぜひ不動産所有の法人化をご検討ください

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不動産所有の法人化には次のような様々なメリットがあります。

 不動産所有型法人のメリットとデメリットをいくつかご紹介致します。気になる項目をクリックしてください。詳細が表示されます。
 また、BPS税理士法人では来所による相談は、何回でも何時間でも無料!
 手数料5,000円で個人不動産オーナーとこれから不動産オーナーになられる方々のために格安で会社設立をご提供いたします。

不動産所有型法人のメリット(クリックすると詳細が表示されます)

1.不動産の直接保有から間接保有へ
 個人で所有している不動産を会社所有とすると株式を通じた間接所有となります。
 不動産であれば、所有権を移すには、測量、登録免許税、取得税等諸手続きにコストがかかります。
 しかし、株式による所有ですと、その譲渡、贈与、相続いずれも手続きコストがほとんどかかりません。(もちろんこれは手続きコストの話であって税金はかかる場合があります。)
 また、株式は細分化が可能ですから、分けることも比較的容易です。
2.実質的贈与が非課税
 不動産所有法人の株式を子や孫に所有させ、その法人にキャッシュが蓄積されると、間接的にではありますが、子や孫の財産が増加することになります。そこには贈与も相続もありませんので税金がかかることはありません。
3.役員報酬の活用による相続財産の軽減
 職務実態があるかといった問題はありますが、役員に就任させれば役員報酬を支給することができます。
 同族関係者内で誰が役員になるかを工夫すれば、相続財産が過度に増加することを防いだり、税率の低い人に支給するなども不可能とは言い切れません。
 役員報酬の分散による、超過累進税率の緩和及び相続財産の調整も可能です。
4.不動産個人オーナーの所得分散による超過累進税率緩和
 不動産所有により個人の課税所得が多額となる不動産オーナーは、所得を分散することにより、超過累進税率の緩和を図ることができます。会社に所得が分散されることにより所得税率が低下するためです。これにより、不動産オーナーグループの税額が減少しキャッシュアウトを防ぐこととなります。
5.役員報酬の支給による給与所得控除の活用
 会社の設立により、役員報酬を支給することとなるわけですが、役員報酬は給与ですので、給与所得控除の適用を受けることができることとなります。これにより使っていないのに無条件で高額の経費が認められると同じこととなりますので活用しない手はないでしょう。

もちろん法人活用にデメリットがないとは言い切れません。
法人活用のデメリット

不動産所有型法人のメリット(クリックすると詳細が表示されます)

1.会社の設立、維持にコストがかかる
 会社の設立には株式会社であれば最低でも20万円ほどかかり、合同会社であれば6万円ほどかかります。
 BPS税理士法人はグループ会社であるBPS行政書士法人と一体となって設立を支援しているため、設立手数料は、わずか5,000円です。
 また、会社維持運営のために重要な記帳、給与計算、決算申告費用は、BPS税理士法人が格安で承っておりますので安心です。
2.会社は、赤字になっても最低限の税負担が生じる。
 法人は、赤字であっても最低で年間7万円の地方税である均等割という税金がかかります。
 個人にも均等割はありますが、わずかです。
3.建物建築後、短期間でオーナーに相続が発生した場合、相続税計算が不利になる場合がある。
 最も一般的な相続税対策として、個人が金融資産で不動産を購入するあるいは、銀行借入をして収益物件を建築するという方法がありますが、これは、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額であり、借入金は残額の全額を債務控除できるため評価差額により相続財産の圧縮効果がでるためです。
 これが、法人であると、建築後3年以内に相続が発生した場合、会社の株価算定に際しては、建物の評価額は建築価額となりますので、建築後3年以内に相続が発生すると、それ単体では株価圧縮効果は望めないということになります。
4.相続財産の評価において貸家建付地の評価減の適用ができなくなる。
 相続財産の評価において、個人所有の土地の上に賃貸建物が建っている場合には、その土地は、貸家建付地の評価減の適用を受けることができます。この割合は、その土地の借地権割合が70%であれば、21%です。
 しかし、賃貸建物の名義人が会社であればこの貸家建付地は、評価減の適用を受けることはできません。
 ただし、土地の無償返還に関する届出書を提出することにより、20%の評価減の適用が受けられますので、その差はわずかです。

BPS税理士法人は、デメリットを最小限に抑え、メリットを最大限に生かすお手伝いをいたします。

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会社設立のポイント

Q1.発起人とはなんですか?またどのような役割を果たすのですか?
 発起人とは、会社を設立するにあたって一連の手続きを担う人のことをいいます。
 発起人になるための資格制限などは特になく、未成年者(法定代理人の同意が必要)でも、破産者でも、法人でもなることができます。ただし、15歳未満の人は、印鑑登録ができませんので、実質的に発起人になることはできません。
 発起人は、発行される株式を必ず1株以上引き受けなければならず、結果的に株主になります。ですから、手続きを行う人といってもオーナーではなく、とりあえず別の人などとせずに、実際に代表者として会社を経営する筆頭株主などの人がなるべきでしょう。つまり、発起人とは、会社設立手続きを行う設立後の株主であり、設立までの間その人を呼ぶ名称であるといえるでしょう。
Q2.社名を決める際に気をつける事はありますか?
 社名には、前後いずれかに「株式会社」と入れなければならず、会社の一部門を表す文字(支店、支社など)は使用できません。
 また、「銀行」「信託」の文字も使用できず、当然ですが、公序良俗に反するようなものも使えません。
 使用できる文字は、漢字、ひらがな、カタカナ、ローマ字、アラビア数字、一部の記号(「&}「’」「,」「ー」「。」「・」)となっています。
 また、一般的にだれもが知っているような企業名は避けた方がよいです。(不正競争防止法を配慮)
Q3.事業目的はどのような物にしたらよいですか?
 事業目的は、会社の謄本にも記載される(第三者に容易に見られる)重要なものです。あとで変更しようとすると手数料がかかりますので、将来的に想定されるものも含めて網羅的に記載しておくべきでしょう。金融機関によっては、目的にない事業をやっていると融資条件として目的に追加を求めてくる場合もあります。
 また、特に許認可が必要な事業については、許認可申請の際に、目的の追加や文言の変更を求められる場合がありますので注意が必要です。
 さらに、会計上は、事業目的に記載されている収益は、営業収益に計上し、記載されていない収益は、営業外収益にするという目安としている方もいらっしゃいます。
 事業目的には、「明確性」「具体性」「営利性」「適法性」が求められていますが、ご自分で検討するのが難しい場合には、同業他社のものを参考にするか、大まかな事業内容を決めたら、専門書にあたったり、専門家に聞くなどして、前例に倣うとよいでしょう。
Q4.本店所在地はどこにしたらよいでしょうか?
 本店所在地とは会社の住所のことですが、住所が把握できれば自宅や集合住宅、テナントでも可能です。ただし、移動すると登記の変更手続きに手数料がかかりますので、なるべく容易に変更しないような場所がよいでしょう。
 定款上住所は、「東京都中央区」などと最小行政区画とすることができますが、登記上は番地まで決める必要があります。
Q5.決算月は何月にしたらよいでしょうか?
 銀行は法律で3月決算とされていますので、一般事業法人もそれにならってか3月決算の会社が多いですが、一般の事業会社は自由に決めることができます。  決算月をいつにすれば税務上有利かは、個人事業から法人になった場合、業種業態、初年度に見込める売上高などによって大きく変わる場合があります。特に消費税については、資本金や設立日から決算月の期間などによって大きく変わる可能性があります。
 よって、税理士等税の専門家に、想定している事業内容や事業規模、予定している資本金などを話し、慎重に決定すべきと思います。特に、検討する要因がなければ、設立月の前月としたり、会社が一番暇な月とすることもあります。
Q6.役員構成や取締役会はどうしたらよいでしょうか?
 会社の役員構成や取締役会の有無などを決めることを「機関設計」といいます。この機関設計には、さまざまなパターンが想定されますが、最もシンプルなのは、自分で資本金を出し、自分ひとりで取締役に就任するパターンです。個人で事業をしていた人が特に事業内容を変えずに会社を設立する場合や、あまり規模を拡大する予定がない場合などにとられる形態です。代表者以外に取締役にふさわしい人材がいない場合などは無理に名義を借りてきたりせずに、この形態で設立するとよいでしょう。
 そして、最も一般的なのが、取締役3名と監査役1名で取締役会を設置するパターンです。株式の譲渡制限会社(株式を譲渡する際に、株主総会や取締役会の承認を必要とする会社。非上場企業はほとんどが譲渡制限会社です。)であれば取締役会の設置は任意ですが、合議制のシステムを機能させたければ設置すべきでしょう。
Q7.資本金はいくらにしたらよいでしょうか?
 資本金は厳密に言うと0円(1円からというのは間違い)でもよいわけですが。いずれにしろ会社の設立資金や運転資金が必要になりますので、とりあえず、近々で会社から代表者個人に戻さなくてもよい金額で検討するとよいでしょう。
 資本金の額と会社の信用度の関係は年々薄れている(純資産の額の方が重要度は高い。)と個人的には考えていますが、それでも、登記簿に記載されるということ、1円などというと銀行の格付けソフトなどで正常に財務分析ができなくなる可能性も考えられること、登記だけでも最低20万円ほどはかかるということなどを考慮しますと、最低でも30万円以上くらいから検討されるとよろしいかと思います。
 ここで決めた金額は、会社設立前に一時的に預金することとなります。
 たまに、会社の運営を始めてからも資本金の額を会社の口座に維持し続けなければならないと考えている方もいらっしゃいますが、会社の運営上必要であれば自由に使うことができます。(実際には、会社の運営と関係なくても仮払金、役員貸付金として使うこともできます。)
 また、最初に出資した資本金と運営による利益のみで会社のやりくりをしなければならないと考えている方もいらっしゃいますが、会社の資金が不足した場合には、増資という形を取らなくても、社長個人から借り入れるということもできます。(会社と社長個人との資金のやりくりは会社が大きくなってくるとあまりよいことではありませんが)
 最初から会社を大きくしたいあるいは設備投資が必要だという事業であれば、次の段階として、1,000万円以上とするか、1,000万円未満とするかの検討が必要です。それによって、消費税や地方税の納税額が変わる場合があるからです。これは、これから運営する事業内容や設備投資額などによって違いがでてきますので、税理士等専門家に状況を説明して検討するのがよろしいかと思います。
 株式は、商法改正によって、額面という考え方はなくなっていますが、一般的には、50,000円×株数とします。
 会社設立後、資本金を増額することももちろんできますが、何度も行うとやはり手数料がかさんでしまいますので、ある程度の規模で考えていらっしゃるのであれば、最初からまとまった金額とすることも考えられます。
Q8.株主は誰にしたらよいでしょうか?
 会社を将来どうしたいと考えるかによっても変わってきますが、安易に他人から出資してもらうことはあまりお勧めできません。株主とは、会社の割合的持分ですので、会社に対する権利を持っており、その権利をどのように行使してくるかは予想ができないからです。
 また、身内だからといって、自分がお金を出しているのに親族の持分とすることは贈与となりますので、金額によっては注意する必要があります。
 ただ、当初から一定の利益や役員報酬が見込まれるのであれば、税務上の特殊支配同族会社の役員報酬の損金不算入規定などを考慮し、他人に持っていただくという考え方もあり得ます。

会社設立による節税のポイント

Q1.会社からの報酬はどのようにして決めたらよいでしょうか?
 役員報酬は基本的に期中は定額でなければ利益操作とみなされて、法人税法上の経費(損金)とできない場合があります。
 原則として、会社設立時に、役員報酬を取り決め、期末まで一定の金額とすることが税法上は有利な扱いを受けることとなります。
 よって、会社設立時に売上や経費を予想して決めるか、最低限どの程度の金額が必要かなどの基準によって決めることとなりますが、かなり難しい作業であることは事実です。
Q2.会社にすると消費税の納税が2期分免除にされるとは本当ですか?
 現行の消費税法では、資本金が1,000万円未満の新設法人については、設立1期目と2期目のおよそ2年間については、消費税の納税義務のない免税事業者になることができます。
 つまり、個人事業者としては消費税の課税事業者であった者が、法人化することにより、2年間は消費税を納める必要がなくなるということです。
 また、設立当初売上が少ない場合には、決算月によって免税期間が延びる場合もあります。
Q3.会社にすると交際費は全額経費にできなくなるのでしょうか?
 個人事業の場合、必要経費として認められる交際費は、「もっぱら個人事業の業務の遂行上直接必要と認められるもので、その必要である部分を明らかに区分することができる場合」です。つまり、個人事業では業務の遂行上直接必要かどうかで判断されます。では、法人ではどうかというと法人が支出した費用で、名目いかんを問わず交際費とされるものが交際費としての扱いを受け、資本金が1億円以下の法人では、600万円までの90%の部分が損金として経費になるというように違いがあります。

※交際費の定義については、一般的な言葉の意味と、法人税法上の交際費とはかなりの違いがありますので、ご注意ください。
Q4.会社にすると家族に給料を分散できるのでしょうか?
 個人事業においても、事業専従者に対する給与の支給は所得の計算において経費とすることができます。ただし、「生計を一にする」事業専従者であれば、事前に税務署に届出をする必要があります。これを「青色事業専従者」といいますが、様々な条件があります。さらに青色事業専従者については、所得が扶養の範囲内の金額であっても、扶養控除をうけることができません。
 しかし、法人になると生計を一にする配偶者や親族にも給料を支給することができます。(ただし、業務実態や不相当に多額ではないことなどの条件はあります。)
Q5.会社にすると妻所有の家の家賃を経費にできるのでしょうか?
 個人事業において、妻が所有する建物を借りて妻に家賃を払っても通常は経費にはなりませんが、会社が払うのであれば、会社の経費にはなります。また、妻としては不動産所得となりますが、所有建物の賃貸部分の減価償却費程度であれば、所得税がかかることもありません。ただし、一般的な相場水準以下である必要があります。
Q6.会社にすると退職金が経費になるのでしょうか?
 個人事業においては、事業主が自分に退職金を支給するという考え方はなく、事業専従者に退職金を払うこともできません。
 会社の場合には、役員や家族従業員に対して退職金を支給することができるうえ、適正な額であれば必要経費にもなります。
Q7.役員社宅とはどのようなものでしょうか?
 会社の役員が賃借している住宅を法人と大家さんとの賃貸借契約に切り替え、会社で家賃を支払い、その役員の報酬から家賃の20%から50%程度を社宅家賃負担金として法人に支払うと実質的に、家賃の50%から80%程度を法人の必要経費とすることと同じ効果が得られます
Q8.経営者の出張日当が経費になるとはどういうことでしょうか?
 個人事業主は、自分自身に出張日当を支払うことはできませんが、会社を設立すると、会社から個人に対して日当を支払うことができるようになります。
 つまり、日当を支払う側の会社としては、日当が必要経費になりますが、受け取った側の経営者個人は、金額が相応な出張日当に対しては、個人の所得税・住民税がかかりません。
 なお、この場合、役職別や出張の距離ごとに合理的な金額を決めた出張旅費規程を作成する必要があります。
Q9.経営者の生命保険料が経費になるとはどういうことでしょうか?
 所得税法上も生命保険料控除といって控除の上限を一般の生命保険で5万円、個人年金保険料で5万円の計10万円の所得控除ができます。
 いくら所得税が累進課税であるといっても、この金額ではわずかな節税にしかなりません。
 しかし、会社で経営者に生命保険をかける場合、法人が生命保険の契約者となり、被保険者を経営者、保険金受取人を法人とする保険契約を生命保険会社と契約すると保険の種類により法人が支払った保険料の全額や2分の1、3分の1などが必要経費になります。
 いくら高額な保険料を支払っても、最大で10万円の所得控除にしかならない個人事業者とは大きな違いがあることはご理解いただけることと思います。
 ただし、保険事故が発生し、保険金を受け取った場合には、法人の収益となり、他の部分で損失がなければそっくり税金がかかってしまいますので、一般的には遺族に死亡退職金として支払います。法人としては、保険金に見合う退職金を支払うことによって法人税の心配は要りませんし、遺族にとっても相続税上の退職所得控除の適用ができ貴重な納税資金となります。
 また、保険事故が発生しなくても、退職時期を解約返戻金の高い時期に設計して、解約返戻金の収益と、退職金の経費の相殺により多額の利益が生じないようにするとともに課税を繰り延べて簿外に貯めた積立金により退職金を支払うといった方法もあります。
Q10.会社にすると銀行の融資は受けやすくなるのでしょうか?
 個人事業者が銀行から融資を受けるのは決して容易なことではなく、融資を申し込んでも、第三者保証人や担保を要求され、思うようにいかないのが一般的です。
 では、法人ではどうかというと法人化したからといってそれほど簡単になるものではありません。
 しかし、政府系金融機関や信用保証協会などでは、創業間もない方のためにさまざまな融資制度を設けています。
 例えば日本政策金融公庫では、新創業融資制度といって、新たに事業を始める方や事業を開始して間もない方に無担保・無保証人で融資する制度があります。
 もちろんこれには条件があり、雇用の創出を伴う事業であることやサラリーマン時代と同じ事業で創業される方などで、創業資金の3分の1以上の自己資金のある方などの条件があります。
 また、ある程度の担保があれば、新企業育成貸付として、新創業融資制度と同じような条件で、7,200万円以内の融資が受けられる場合があります。

※中小企業向け政府系金融機関と言えば、国民生活金融公庫が代表でしたが、平成20年10月より、日本政策金融公庫に統合されました。
また、信用保証協会においては、現在事業を営んでいない方で、1ヵ月以内に新たに法人を設立して創業しようとする具体的計画をお持ちの方に担保や第三者保証人なしで保証する創業関連保証があります。
Q11.会社にすると助成金が貰いやすくなるとは本当ですか?
 事業者を対象とする国や自治体の助成金は、もちろん返済の必要のない資金であり、受給要件に該当するのであれば積極的に活用すべき制度です。
 例えば、受給資格者創業支援助成金は、会社を退職後、新規創業を目指す方を対象とし、失業給付の受給資格者自らが創業し、創業後1年以内に従業員を雇い入れて雇用保険の適用事業の事業主となった場合に、創業に要した費用の一部について、失業者の自立とその地域の雇用創出を目的として、助成されます。
 これは、法人等設立事前届の提出日以降にかかった「事業を始めるまでにかかった費用」と「事業を始めて3ヶ月以内にかかった費用」の合計の1/3(最大150万円)①設立計画作成費用、②経営者・従業員が知識・技能を習得する費用、③従業員の雇用管理改善の費用、④その他設立・運営に要した費用が対象です。
 他に、創業関連としては、高年齢者等共同就業機会創出助成金や中小企業基盤人材確保助成金など様々な助成金がありますので、創業前に条件にあった助成金がないか検討が必要です。
Q12.会社にすると事業が譲渡しやすくなるとはどういうことでしょうか?
 個人事業を買収したり、売却したりする場合には、その個人事業で使用している不動産や機械装置などの資産を移転しなければなりません。それらの資産は事業主の個人名義の財産ですから、買収者は個人から個別に買い取らなければならないということです。また売掛金や買掛金、借入金についても肩代わりするなどして引き継ぐ必要がある場合もあります。このように、個人事業を買収したり、売却する場合には、大変な労力を要します。
 しかし、法人では、株式を移転するだけで、買収や売却が簡単に完了します。法人所有の不動産などの資産はその法人名義のままで改めて名義変更する必要はありません。
 株式は会社を所有する割合的持分ですから、事業を小分けして譲渡する、小分けして相続人に贈与することによって相続税対策になるなど法人だからこそのメリットは様々です

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なぜBPS税理士法人なのか?

適正な税務申告や、会計帳簿の記帳など、これらの業務はどこの会計事務所でも行っているものです。
では、当事務所をお選び頂くメリットはどこにあるのかについて以下ご説明します。

1. 税理士法人ですので安心です。

長年税務に携わり、100社以上の税務調査立会経験のあるベテランの税理士及び上場企業の決算申告も担当していた税理士が、記帳から申告までチェックし、電子申告をいたしますので安心です。

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税理士法人の運営におけるコスト削減に日々努力し、お客様に最低限の費用で高品質のサービスを提供できるように努力しています。

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