(※) 基本料金は、収入が給与のみで、住宅ローン控除の適用を受ける方のもので、他に事業所得、譲渡所得、医療費控除を受ける場合(+5,400円)等別に料金がかかる場合がございます。
(※) 過年度にさかのぼって申告する場合には、居住年の申告は基本料金となり、その後の申告は、1年分10,800円となります。(給与所得及び住宅ローン控除のみの申告の場合)

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住宅ローン控除が受けられるかどうかの判定

適用要件に関するポイント

1.初年度は確定申告が必要
サラリーマンであれば、翌年以降は、年末調整での控除が可能になりますが、居住開始年においては必ず確定申告が必要となります。
2.住み始めた時の制度が適用になる
住宅ローン控除の制度は、毎年のように変更になりますが、住み始めたときの制度が適用になり、それがずっと続くことになります。
3.床面積は50平方メートル以上
対象となる家屋は、登記簿に表示されている床面積により判断し、50平方メートルであることが必要ですが、上限はありません。また、店舗併用住宅は店舗部分も含めた面積で判定します。
4.土地の取得のための借入金も対象になる
建物とともに取得する敷地にかかる借入金も控除の対象となります。
ただし、その年の12月31日に建物についての借入金等がない場合は、 たとえ敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。
マンションの場合においては建物部分と敷地部分などと考える必要はありません。
5.10年以上の借入金に適用される
対象となる借入金の返済期間は10年以上である必要があります。
6.合計所得金額3,000万円超の年は適用がない
合計所得金額という考え方はやや複雑ですが、給与所得のみの場合であれば収入が3,245万円以下であれば、その年は適用があります。
よって、居住開始年の所得が3,000万円超であっても、その後の所得が3,000万円以下となる見込みがあれば確定申告しておいた方がよいでしょう。


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住宅ローン控除Q&A

住宅ローンに関しまして、皆様から多く寄せられるご質問をまとめてみました。
さらに詳しくご相談されたい方は、こちらからお問い合わせください。
(※質問をクリックすると回答が出ます)

Q1.夫婦が連帯債務で借入をしている場合、住宅ローン控除はどのように計算するのですか?
連帯債務の負担割合の取り決めをしているときは、その割合で残高を計算し、その残高を基礎として住宅ローン控除額を計算します。また、連帯債務の負担割合について取り決めのない場合には、頭金も考慮し、共有持分割合から、連帯債務の負担割合を算出して取り決めることとなります。よって、最初の確定申告において取り決めた負担割合をその後も継続する事になります。
Q2.平成28年に居住用財産をその住宅取得の際の借入金残高よりも低い価格で譲渡したのですが、その損失の損益通算と、住宅ローン控除の併用はできますか?
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」と住宅ローン控除は、両者の併用が可能です。
Q3.住宅ローン控除額が所得税額から控除しきれなかった場合には、どのようになるのですか?
(1) 平成26年4月1日以降に居住開始した一般住宅の場合
所得税から控除しきれなかった金額は、翌年度分の住民税から、その年分の所得税の課税総所得金額等に5%を乗じて得た金額(上限年間136,500円)を控除できます。

(2) 平成26年3月末までに居住開始した一般住宅の場合
所得税から控除し切れなかった金額の住民税の控除額については上限年間97,500円となります。
Q4.平成23年以前に居住を開始し住宅ローン控除を受けられたのですが申告していません。どうしたらよいでしょうか?
住宅ローン控除、医療費控除については、5年間過去にさかのぼって申告することができます。通常、住宅ローン控除は、初年度に確定申告をすれば、翌年以降は、年末調整で控除されるのですが、過去にさかのぼって申告を行う場合には、初年度分以降も全て確定申告を行わなければなりません。
Q5.住宅ローン控除の制度は毎年のように変更になっていますが、住み始めた時期によって違いはありますか?
はい。住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。そのため、平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせて、下表のとおり大幅に拡充されています。下記の表を参考にしてください。

●一般住宅の住宅ローン控除の控除期間・控除率など
居住年 借入金等の年末残高の限度額 控除率 各年の控除限度額 最大控除額
H25年 2,000万円 1.0% 20万円 200万円
H26年1月

H26年3月
2,000万円 1.0% 20万円 200万円
H26年4月

H31年6月
4,000万円 1.0% 40万円 400万円

※「H26年4月~H29年12月」欄の金額は、住宅等に係る消費税率が8%(又は10%)の場合の金額となり、それ以外の場合は「H26年1月~H26年3月」の欄の金額となります。
※H26年4月以降に居住した場合であっても、経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税となる個人の売り主から購入した場合は{H26年1月~H26年3月}の欄の金額となります。
※東日本大震災の被災者は、年末残高の限度額が1,000万円上乗せされ、控除率1.2%となります。

●『長期優良住宅』・『低炭素住宅』新築の場合の住宅ローン控除の控除期間・控除率など
居住年 借入金等の年末残高の限度額 控除率 各年の控除限度額 最大控除額
H25年 3,000万円 1.0% 30万円 300万円
H26年1月

H26年3月
3,000万円 1.0% 30万円 300万円
H26年4月

H31年6月
5,000万円 1.0% 50万円 500万円

※「H26年4月~H29年12月」欄の金額は、住宅等に係る消費税率が8%(又は10%)の場合の金額となり、それ以外の場合は「H26年1月~H26年3月」の欄の金額となります。
※東日本大震災の被災者は、控除率1.2%となります。

Q6.借入金等の範囲を教えてください。
借入金等とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、以下の借入金は該当いたしませんのでご注意ください。
(1) 勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金
(2) 親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金
Q7.借入金の繰り上げ返済を考えていますが、繰り上げ返済後も引き続き控除を受けることができますか?
住宅ローン減税は、その住宅ローンの返済期間の合計が10年未満になると、その年分から適用を受ける事が出来なくなります。

『ローン返済がスタートしてから実際に返済している期間』
『期間短縮後の繰り上げ返済後、完済までの残りの返済期間』
この2つを足して10年以上あるかどうかで判断してください。
住宅ローン減税による毎年の減税と繰り上げ返済の金額、回数、タイミングによって、繰り上げ返済するかしないか、どちらが有利かは違ってくるので、必ずシミュレーションを行う必要があります。詳しくはご相談ください。
繰り上げ返済は利息軽減効果大ですが、せっかくの減税制度を無駄にしないよう計画的に返済される事をお勧めいたします。
Q8.転勤のため、適用を受けている家を離れることになりますが、引き続き控除を受けることができますか?
はい。転勤等のやむを得ない事情による場合は、一定の条件を満たせば適用を受けることができます。下記を参考にしてください。

・所有者の単身赴任など(海外赴任で非居住者となる場合を除く)で家族が居住している場合などは、適用が可能です
・住宅ローン控除の適用を受けていたものの転勤等やむを得ない事由で居住できなくなり(平成15年4月1日以降)、再び居住を開始した場合、残存控除期間で再適用が可能です
・6ヶ月以内に居住したものの転勤等やむを得ない事由でその年の年末に居住できなかった場合(平成21年1月1日以降)、その後に再居住すれば、残存控除期間で適用が可能です
・最初に居住の用に供した年に転勤等やむを得ない事情でいったん居住できなくなり(平成25年1月1日以降)、その年の12月31日までに再居住した場合も特例の対象となります

「自己都合」で自宅に住み続けられなくなっても、ここでは税制上、「転勤」とは認められません。再び居住の用に供しても住宅ローン減税は再適用されませんので、ご注意ください。
Q9.住宅ローンを組まずに家を新築しました。何か控除を受けることはできますか?
はい。住宅ローンを利用しない場合でも、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅については、所得税の特別控除を受けることができます。ただし、控除期間は、居住年のみです。
主な適用要件は以下の通りです。
1. 認定住宅を新築、または建築後使用されたことのない認定住宅を取得
2. 認定住宅が所得税の特別控除の対象となった日(認定長期優良住宅は平成21年6月4日、認定低炭素住宅※は平成26年4月1日)から平成29年12月31日までに居住
※平成26年4月からは、認定集約都市開発事業により整備される特定建築物が追加されます。
3. 個人の所得要件は、合計所得金額3,000万円以下

控除の内容
通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額(性能強化費用相当額)の10%を、その年の所得税から控除します。なお、1年で控除額を所得税から控除できなかった場合には、控除しきれなかった残額を翌年の所得税から控除できます。
住宅ローン控除とは選択制となっていますが、居住用財産の買換え等の特例との重複適用は可能となっています。
●認定住宅新築等特別税額控除の控除率など
居住年 対象となる住宅 控除率 認定住宅限度額 最大控除額
H24年1月

H26年3月
認定長期優良住宅 10% 500万円 50万円
H26年4月

H29年12月
認定長期優良住宅

認定低炭素住宅
10% 650万円 65万円

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