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こんなことでお悩みではありませんか?

不動産所得の確定申告に精通した
BPS税理士法人が全てのお悩みを解決します。

サラリーマンで給与をいただいている方は、会社で年末調整をしているので、確定申告には馴染みがない方も多くいらっしゃいますが、区分所有であってもマンションを賃貸している方は確定申告をすると還付が受けられるか、申告義務があるかいずれかです。
しかし、不動産オーナーといっても、複雑な不動産税務に精通している方はそう多くはありません。
弊所は開業以来多くの不動産オーナーの方々の税務に携わり、また、不動産オーナー様の口コミでお客様が増え続けて、そのノウハウが日々蓄積されています。
そうした中で、このノウハウをより多くの方々と共有したいという思いから、格安で不動産所得の確定申告を承っております。
不動産オーナーの皆様におかれましては、ぜひ、不動産所得を得意とする弊所の格安確定申告サービスをご利用いただければと思います。

サラリーマンの区分所有マンション確定申告料金(記帳料込)

※サラリーマンで、区分所有マンションをお持ちの方限定の料金表です。
※1室増えるごとに5,000円(消費税別途)が加算されますが、合計料金が3万円を超えると3万円となります。
※他に所得がある場合には、別途弊社確定申告料金表によります。

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ご依頼の流れ

区分所有サラリーマンオーナーのよくある質問

サラリーマンとして、マンションの数室を所有しており確定申告をしようと思いますが青色申告とすべきでしょうか。

青色申告の届出をしていると、帳簿要件を満たせば、総収入金額から必要経費を引いた後、さらに10万円もしくは65万円の青色申告特別控除額を差し引くことができます。
65万円の控除は事業的規模で、複式簿記の要件を満たし、期限内申告をしなければなりませんが、10万円の控除は、そのような要件はなく、簡易な帳簿でも構いません。
また、青色申告にしておけば、不動産所得で赤字となり、他の所得と通算しても赤字が残った場合には、翌年以降3年間損失を繰り越すことができます。
ぜひとも青色申告とすべきと考えます。

サラリーマンとして、マンションの数室を所有しており、借入金の返済が大きく、収支はマイナスですが、確定申告義務はありますか。

借入金の返済により、収支がマイナスであったとしても、課税対象となる不動産所得の金額がプラスになる場合もあるため、確定申告義務がないとは言い切れません。

サラリーマンとして、マンションの数室を所有しており、収支はマイナスですが、確定申告をしたほうがよいでしょうか。

まずは、不動産所得の総収入金額から、必要経費を差し引き不動産所得の計算をしてみる必要があります。
不動産所得がプラスであれば申告義務が生じ、マイナスであれば、サラリーマンの給与所得と通算して還付を受けられる可能性がありますので、まずはシミュレーションする必要があるでしょう。

サラリーマンとして、マンションの数室を所有しており、決算書上マイナスとなりますので、給与所得と損益通算をして所得税の還付を受けようと思っていますが、注意すべきことはありますか?

不動産所得が赤字になったとき、その赤字の原因となった借入金の利子のうち土地の借入金の利子は、マイナスから差し引かなければなりません。
ただし、土地と建物を借入金で購入した場合、借入金は、まず、建物の取得対価に充てたとし、残りを土地の借入金とすることができるので、そのような扱いをしたほうが有利になります。

サラリーマンとして、マンションの数室を所有しており、決算書上マイナスとなりますので、給与所得と損益通算をして、所得税の還付を受けようと思っていますが、青色申告の届出が今年は間に合いませんでした。申告をして還付を受けることは可能でしょうか。

不動産所得のマイナスと給与所得の損益通算については青色申告の要件はありませんので可能です。
しかし、通算してもさらに欠損金が残った場合には、翌年以降繰り越することはできません。

マンションの数室を所有して、決算書上マイナスとなり、また、今年はサラリーマンとしての給与もありませんでしたが、確定申告は必要でしょうか。

青色申告の届出をしておけば、欠損金を翌期以降に繰り越すことができるので、確定申告をしたほうが有利になる場合があります。

マンションの管理を委託している不動産業者に対して、お歳暮やお中元を贈り、優先的に入居者を斡旋してもらうために飲食店で接待をしています。また入居者にお祝いを贈ることもあります。これらの費用は必要経費になりますか。

これらの費用は業務の遂行上必要なものですから、交際費として必要経費に算入することができます。

区分所有マンションのある町内会に町内会費やお祭りの寄付をしています。これらは、必要経費になりますか。

区分所有のマンションでもご近所付き合いを円滑にすることは重要ですので、必要経費として問題ないものと考えます。
ただし、寄付金といっても、日本赤十字に対するものや、ふるさと納税などは別な取扱いとなっていますので注意が必要です。

税金には必要経費になるものとならないものがあるとのことですが詳細を教えてください。

業務用資産にかかる固定資産税、都市計画税、登録免許税(司法書士報酬も含む。)、不動産取得税、事業税等の税金は必要経費とすることができます。
また、相続により取得した不動産を名義変更した場合に課せられる登録免許税(司法書士報酬を含む。)、不動産取得税等も同様です。

取得価額が30万円未満の備品等は、必要経費になるのですか。

青色申告の届出をしていれば、取得価額30万円未満の備品等の全額を必要経費とすることができます。ただし、その年に取得した30万円未満の備品等の合計額300万円が限度となっています。

マンションの修繕積立金は必要経費になるのでしょうか。

マンションの修繕積立金はほとんど返還されないものと思われます。このように返還されない修繕積立金は必要経費となります。

修繕費用のうち資産として減価償却の対象となるものと、修繕費として全額必要経費となるものとの判断基準はなんですか。

資産として減価償却の対象とする修繕費を資本的支出といいますが、資本的支出となるのは、①建物の存続年数が延長する、②建物の価値が増加する場合です。
しかし、これらの基準により客観的に判断するのは非常に難しいですから、簡便な判定方法もあります。
これは、その修繕・改良が60万円未満、その資産の取得価額の10%以下であれば修繕費として必要経費としてよいというものです。

中古マンションを購入して、減価償却をする場合、建物と建物付属設備にはどのように区分したらよいのでしょうか。

建物を建築した場合には、見積書等を用いて建物と建物付属設備に区分するのは比較的容易ですが、中古や建売住宅の場合には、通常積算資料等はないので、一般的な躯体と設備の価格構成割合を使うとよいでしょう。
ただ、一般的な割合は、新築価額をベースとしているでしょうから、中古の場合には、減価償却を考慮する必要があります。
いずれにしろ、建物付属設備は建物よりも耐用年数が短く、定率法も適用できますので区分すると有利かどうかの検討は必要です。

事業的規模かどうかはどのように判定するのですか。

建物の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、社会通念上事業というほどのものであるかどうかによりますが、社会通念上事業というほどのものであるかどうかは、貸付資産の規模、賃貸収入額、管理コスト等を総合的に勘案して判断することとなります。
ただこれだけでは判断が難しいので形式的にはアパート等については10室以上、独立した家屋については5棟以上あれば事業的規模であるとされています。また、明文化されてはいませんが、駐車場の場合には、50台分以上で事業的規模とされるのが一般的です。
ただこれは形式的な判断基準であってあくまで社会通念上事業的規模であるかどうかを総合勘案して判断します。
また共有物件については、物件全体規模で判断します。

なぜ事業的規模であるかどうかが問題になるのですか。

事業的規模であるか否かによって税務上の取扱いに差があるためです。例えば、青色申告で65万円の控除ができるかどうか、建物を解体して損失が出たときに他の所得の黒字から差し引きして通算でき繰越控除ができるかどうかなどです。

事業的規模であることによるデメリットはないのですか。

不動産所得の計算にあたって事業的規模であるとの扱いをするとほぼ自動的に事業税の対象となります。所得税法上の事業的規模と事業税の対象となるかは厳密には異なりますが、事業税の対象となる認定基準の方が範囲はやや広いため、所得税法上事業的規模であれば事業税の対象となると考えた方がよいでしょう。
ただし、事業税は事業主控除(290万円)がありますので、事業的規模であるからといって全ての方に事業税がかかるわけではありません。

売買契約書で、土地と建物の対価が区分して記載されていない場合に、固定資産の価額はどのようにして決めたらよいのでしょうか。

売買契約書で土地と建物が区分されておらず、消費税額の記載もない場合には、時価の割合によって区分します。
ここにおける時価の算出には様々な方法がありますが、土地は、路線価から算出する方法、建物は、国税庁資料の「建物の標準的な建築価額表」による方法などを利用すると比較的簡単に算出できます。

マンション経営にまつわる消費税の課税・非課税について教えてください。

住宅の貸付は基本的に消費税は非課税となりますが、次のような点に注意が必要です。
①住宅とは契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものです。
②駐車場の貸付は、一戸当たりの1台分以上の駐車スペースが確保されており、かつ、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられており、家賃と一緒に使用料を収受している場合のみ非課税となります。
③いわゆる共益費も家賃に含まれますので非課税となります。ただし、電気、ガス、水道等の利用料は課税です。
④敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分も家賃に含まれますので非課税です。
⑤プール、アスレチックなどの施設については、居住者のみが使用でき、家賃とは別に利用料等を収受していない場合のみ非課税となります。
⑥会社等に貸付けている場合であっても、契約において社員等が居住の用に供することが明らかであれば非課税です。

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なぜ、BPS税理士法人なのか

適正な税務申告や、会計帳簿の記帳など、これらの業務はどこの会計事務所でも行っているものです。
では、当事務所をお選び頂くメリットはどこにあるのかについて以下ご説明します。

税理士法人ですので安心です。

長年税務に携わり、100社以上の税務調査立会経験のあるベテランの税理士及び上場企業の決算申告も担当していた税理士が、記帳から申告までチェックし、電子申告をいたしますので安心です。

多くの実績があるため、
実践的な対応をします。

多くの現場経験から、形式主義に陥らず、柔軟な解釈によって納税者の立場で決算書及び申告書の作成を行います。

緊急、駆け込みといっても
節税はします。

緊急、駆け込みであるからといって、税金を払いすぎるのはでは意味がありません。最後まで節税の努力は怠りません。

最低限の費用で、
安心の申告を行います。

税理士法人の運営におけるコスト削減に日々努力し、お客様に最低限の費用で高品質のサービスを提供できるように努力しています。

BPS税理士法人は
安心して相談できる税理士事務所です。

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優秀なスタッフ陣

会計事務所のサービス内容や、その税理士事務所の方針といった部分もありますが、直接おつきあいいただくのは、弊法人の税理士及びスタッフであり、それらの人間の個人的能力に依存する部分も多くあります。
弊法人では、高い労働配分率と先進の経営方針により、優秀なスタッフを擁し、設立当初の法人様であってもお伺いする社員全員が税理士及び税理士を志す若き税理士科目2科以上の合格者となっておりますので、必ずやご満足いただけるサービスを提供できるものと自負しております。

クラウド会計

弊法人はいち早くクラウド会計に取り組み、経営者様が出張中であってもインターネット環境さえあればリアルタイムで会社の業績を把握できるシステムを導入しております。
もちろん、今まで弥生、勘定奉公等のソフトに慣れ親しんでいらっしゃる方であれば、それらを継続的にお使いいただくことも可能ですが、弊法人の顧問料にはクラウド会計のリース料も含まれておりますので是非先進のクラウド会計をご体感いただければと考えております。

明瞭・格安な料金体系

私どもは何も自信がないから格安な顧問料でサービスを提供しているわけではありません。むしろ数々の起業家とのお付き合いの中から適正な顧問料を算出し、提示させていただいた結果がこういった料金体系になったのです。
起業時の限りある準備式を、税理士の顧問料に回してはいけないと考えています。起業家の方を応援したいという気持ちも含め起業割引制度なども導入し格安な料金体系を提示させていただいています。

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