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【コラム】民泊事業の確定申告教えます

一昨年民泊新法がスタートし、サラリーマンであっても個人の空き部屋を提供して民泊事業を始める方が多くなってきました。民泊事業を行っている場合には、どのように確定申告をすればよいのでしょうか?

民泊事業の概要

宿泊業の実施に際しては原則として旅館業法に基づく許可が必要ですが、住宅宿泊事業法の届け出をした者は、旅館業法の規定にかかわらず、住宅宿泊事業を営むことができます。

住宅宿泊事業とは、旅館業法に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業で、住宅宿泊事業を行う者は、都道府県知事等への届出が必要とされ、民泊できる年間提供日数の上限は180日(泊)と定められています。

民泊として利用する住宅は、設備要件と居住要件を満たさなければならず、設備要件としては、台所・浴室・便所・洗面設備といった設備を設けなければならず、居住要件としては、①現に人の生活の本拠として使用されている家屋、②入居者の募集が行われている家屋、③随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋のいずれかに該当することとされています。

さて民泊事業の概要がわかったところででは民泊事業の収入は何所得に該当するのでしょうか?

民泊事業は何所得?

実はすでに国税庁よりFAQで「雑所得」に該当するとの情報提供がなされています。

所得税法上、「不動産の貸付けによる所得」は、原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃非、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付け(賃貸)とは異なるとされています。

確かにこれらを考慮すると不動産所得というよりは、ホテルや旅館などの事業に近いと思われます。

次に、FAQにおいては、住宅宿泊事業に利用できる家屋は上記3つの居住要件にあるとおり限定されており、宿泊日数も制限されているため、事業というほどの規模及び期間ではないため、原則として雑所得になると結論づけています。

ちなみに雑所得に該当するか事業所得に該当するかの判断基準は、以前にも書いた通り

  • 安定した収益が得られる可能性があるかどうか
  • 自己の危険と計算において独立して営まれているかどうか
  • 営利性・有償性を有し生活の糧となっているかどうか
  • 反復継続的に行われているかどうか
  • 精神的・肉体的労力の程度

ですから、確かにほとんど民泊事業が雑所得に該当するとされるのは妥当な判断といえるでしょう。

青色申告の10万円控除はつかえる?

事業的規模に至らない不動産所得が青色申告により10万円控除があるのに、民泊事業できちんと帳簿をつけていても何の控除もないのはやや承服しかねるという方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、やはり、税務当局においても例えば、不動産賃貸業を営んでいる方が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、その不動産を利用して一時的に住宅宿泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めていただいても差し支えありませんとある意味当然のことを記載していますが、これは、不動産所得と住宅宿泊事業を同時に営んでいる場合には、不動産所得とすることにより、実質的な扱いとして青色申告の10万円控除を適用してもいいですよという意味合いになります。

また、専ら住宅宿泊事業による所得により生計を立てているなど、その住宅宿泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明らかな場合には、その所得は事業所得としてよい旨記載されています。

事業として行われていることが明らかな場合という表現は抽象的で少しわかりづらいですが、上記記載の、雑所得か事業所得かの判断基準により、事業所得と判断されるものは、事業所得としてもよいということになるでしょう。

これは、例えば、安定性や継続性、収益性等は事業の性質上問題ないでしょうから、規模や労力の基準により、副業としてではなく専業として行っている場合や給与所得などと所得があまり変わらない程度に住宅宿泊事業の所得がある場合などが検討に値するものと思われます。

また、FAQに記載はありませんが、例えば他の事業を営んでいる個人事業主が住宅宿泊事業を行っている場合なども、他の事業と合算して計算することになるでしょうから、事業所得としてなんら問題ないものと考えます。

民泊の必要経費はどこまで?

所得区分の方針が決まれば、次に検討しなければならないのは、住宅宿泊事業として必要経費になるものですが、これも基本的に事業所得、雑所得における必要経費の考え方を踏襲し、①その収入金額を得るために直接に要した費用及び②その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用とされています。

この考え方は、個人事業者の事業所得や雑所得の必要経費と同じ考え方ですので、詳細は触れませんが、民泊事業という性質上、やはり、業務用部分と生活用部分の経費の按分計算、つまり合理的な基準で按分し、業務用部分のみを経費とするという考え方になります。