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【コラム】不動産所得の税金教えます~事業的規模の判断とは?

自分で住むためではなく投資用に不動産を購入するだけでなく、子どもの独立に伴い購入して住んでいた不動産を貸して自分たちは狭いマンションに引っ越すという場合、不動産所得を得ることになります。
不動産所得は事業的規模かどうかで税務上の取り扱いが大きく変わってきます。そのため、事業的規模と判断するための基準を知ることが重要になってきます。
今回は、ケースごとに、事業的規模とそうでない場合において、経費として扱える範囲の違い、控除額の違いなどを解説します。

不動産所得が事業的規模かどうかはどう判断する?

所得税の通達において、建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

  • (1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
  • (2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

とされています。

なぜここまで通達で具体的に規定されている?

これには2つ理由があります。1つ目は事業的規模であるかないかで税務上の取り扱いが大きく異なるため、2つ目は事業的規模であるかないかの判断が難しいためです。

では1つ目の理由である事業的規模であるかないかによる税務上の取り扱いの違いを見ていきましょう。

事業的規模だと税務上の取り扱いはどう変わる?

(1)賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失の場合

不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

(2)賃貸料等の回収不能による貸倒損失の場合

不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

(3)青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除の場合

不動産貸付けが事業として行われている場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

(4)青色申告特別控除について

不動産貸付けが事業として行われている場合は正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの一定の要件を満たすことにより最高65万円の控除を適用できますが、それ以外の場合の控除額は最高10万円となります。ただし、事業所得を生ずべき事業を営む者にあっては、非事業的規模でも65万円控除を適用することができます。

(5)不動産貸付が事業として行われている場合

廃業後に生じた費用又は損失は、廃止した日の属する年分又はその前年分の必要経費の額に算入されます。

などとなっています。

事業的規模かどうかにかかわらず活用できるものは?

例えば混同しやすいものに、給与所得との損益通算がありますが、これは、事業的規模であるとないとにかかわらず行うことができ、また、損失の繰越控除については、青色申告であれば事業的規模であるとないとにかかわらず行うことができます。

5棟10室でないと事業的規模にはできない?

では次に2つ目の事業的規模であるかないかの判断ですが、これは社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかによることとされていますが、これを一般的な事業所得であるかどうかの判例から検討すると、不動産所得においては、事業の安定性や営利性、反復継続性は確保していると考えられますので、あとは、生活の糧となっているかどうか、精神的・肉体的労力をいかに費やしているかに判断基準が絞られるため、5棟10室等のわかりやすい基準をあてはめたということと思われます。

ただ通達にもあるとおり5棟10室は絶対的なものではなく、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとするといった記述があることにも注意が必要です。

青空駐車場の貸付けはどこで事業的規模を判断する?

また、青空駐車場の貸付けが事業として行われているかどうかの判定は、やはり規模、管理の状況、賃貸料収入の状況等の総合勘案が原則ですが、やはり判定が難しいため、5棟10室基準を参考に、1室の貸付けに相当する駐車場の貸付けを5台として、収容台数が50台であれば貸室10室に相当すると判定する方法が一般的に用いられています。

注意!不動産賃貸業と個人事業税

また、不動産賃貸業で気を付けなければならない税金に個人事業税があります。

個人事業税は法定業種にかかるのですが、不動産貸付業、駐車場業は第1種事業に該当し、その所得に対して5%が課税されます。

個人事業税は賦課課税ですので、確定申告とは別に申告する必要はありませんが、その計算プロセスは不動産所得と若干異なり、青色申告特別控除額は控除できず、土地負債利子の損益通算不適用の特例の適用はありません(つまり、損失の繰越控除対象となります)。また、月割りで年間290万円の事業主控除があります。

この個人事業税は、個人で事業を行っている場合に所得に対して賦課される税金ですから、やはり事業であるかどうかの判定が行われ、所得税の事業的規模判定のような、一戸建の場合には、棟数が10以上などの認定基準がありますが、貸付け不動産の規模、賃貸料収入及び管理等の状況などを総合的に勘案して、認定をおこなうとされていますので、事業主控除額を超えればほぼ課税の対象として認定されるものと推察されます。