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【コラム】不動産を購入した場合に土地・建物・建物付属設備の取得価額を区分する方法

サラリーマンをやりながら副業で不動産を運用する方はたくさんいると思いますし、これから投資用不動産の取得を考えている方もいらっしゃると思います。どうしても不動産というと利回りばかりに目が行きがちですが、税金のことをしっかり考えておかないと、せっかくの利益が税金で消えてしまいかねません。ここでは節税を踏まえた減価償却の考え方、そのための土地、建物、建物付属設備の区分方法について解説します。

土地建物を一括購入した場合の土地、建物、建物付属設備の取得価額の区分方法について

不動産を購入した際に、購入代金を土地、建物、建物附属設備に区分する必要が生ずる場合があります。

土地の取得には消費税はかかりませんが、建物及び建物附属設備には消費税がかかり、さらに耐用年数の違いにより減価償却費に差が出るためです。

より早期に償却することは、不動産所得を得ながら売却時期を見極め譲渡するといった場合においてはトータルで節税効果を発揮する場合が多々あります。

土地と建物及び建物付属設備の購入代金の按分

では、まずは、土地と建物及び建物附属設備の購入代金の按分についてご説明します。

不動産の売買契約書に土地と建物の代金が別に明記されていれば何の問題もないのですが、総額で記入されている場合には、総額を土地と建物に区分する必要が生じます。

例えば、土地建物が総額で表示されていたとしても別に消費税額が記載されている場合には消費税額から逆算した金額が建物及び建物附属設備の金額となり、総額からその金額及び消費税額を控除した金額が土地代金ということになります。

消費税額の記載がない!どう按分したらいい?

では、消費税額の記載もなく単に総額のみの記載の場合にはどうしたらよいのでしょうか。

こういった場合には、売買代金の総額を時価をベースとして合理的に土地と建物及び建物附属設備の金額に按分する必要があります。

この按分計算において合理的と考えられる方法についていくつかご紹介いたします。

(1)固定資産税評価額の比率で按分する方法

最も簡単な方法としては固定資産税評価額の比率で按分する方法があります。

固定資産税評価額は固定資産税の課税明細書に記載されていますので売主に写しをもらうか、役所で評価証明書を取得します。

ただ、建物の固定資産税評価額は新築の段階ですでに建築代金の5割程度まで下がりますので、特に築浅物件の場合には、この手法で計算すると建物の取得価額が低めになってしまうという傾向があります。

(2)路線価から土地の価額を決めて差額を建物の価額にする方法

土地の路線価は時価の80%程度に設定されているということを前提として路線価を「0.8」で割り戻して土地の価額を算出します。

ただ、時価と路線価の乖離が大きい地域においては、算出された取得価額と時価との乖離が大きすぎて実態とかけ離れてしまうといった欠点もあります。

(3)先に建物の価額を決めて差額を土地の価額にする方法

建物の時価としては、売主の帳簿価額を用いるといった方法もありますが、教えてもらえることはそう多くはありませんので、税務署が公表している「建物の標準的な建築価額」から新築時の取得価額を算出し、そこから購入時までの減価償却費相当額を控除した金額を取得価額とする方法です。

(4)不動産鑑定士に依頼する方法

これは客観的で確実な方法ではありますが、よほど高額な物件でない限り、鑑定費用が負担に感じるかもしれません。

固定資産を取得するときの付随費用はどう按分する?

また、固定資産の取得においては、他に様々な付随費用が生じます。基本的に固定資産の取得に係る付随費用は取得価額に含めなければいけませんが、通達には、含めなくてよい費用として、不動産取得税、登録免許税その他登記のために要する費用が掲げられています。

逆に言うと不動産業者に支払った仲介手数料や売手に支払った固定資産税精算金は含めなければならないということになります。

ではこれらはどのように土地と建物及び建物附属設備に按分すればよいのでしょうか。

土地と建物、建物付属設備はどう按分する?

まず、仲介手数料については、単純に上記で決めた土地の取得価額と建物及び建物附属設備の取得価額の比率で按分するとよいでしょう。

また、固定資産税精算金は明細書等によって土地部分と建物部分の内訳が明らかな場合には、土地建物それぞれの取得価額にそのまま加算すればよいでしょう。

もし明細の記載がなければ、仲介手数料と同様に、土地の取得価額と建物の取得価額の比率で按分するとよいでしょう。

土地と、建物及び建物附属設備の按分ができたら次は建物と建物附属設備の按分計算を行います。

建物と建物付属設備の按分計算のやり方は?

全てを建物とする方法も間違いではありませんが、償却を早めに取って直近の納税を減らしたい、あるいは出口としての譲渡も視野に入れているということであれば、建物附属設備を認識した方が有利であるといえます。

ではどの様に計算するかといいますと、まず「再建築費評点計算書」を入手します。

これは、地方自治体の固定資産税を扱う係に固定資産評価情報開示請求書を提出することにより入手できます。

これにより新築時の建物部分と建物附属設備部分の割合を算出します。ここから、新築時から取得時までの経過年数分の減価償却費を控除して、取得時の建物部分と建物附属設備部分の割合を再計算して算出します。

以上土地、建物及び建物附属設備の取得価額の按分計算を見てきましたが、基本的な考え方は、適正な時価による按分計算ですので、地域の相場なども意識しながらより合理的な方法が何かを検討し、より合理的と考えられる方法による、時には、今まで見てきた方法を複合的に用いるなども検討の余地があると考えます。