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小規模宅地等の評価減編【戦略的節税人生 Vol.1】

法改正により年々節税の余地は少なくなってきているようにも思えますが、たまたま税金が安かったということではなく、人生の選択を節税を考慮に入れて行うと驚くほど税金を安くすることができる場合があります。

相続税における究極の節税策とは?

その中でも相続税における小規模宅地等の評価減については、究極の節税策といえるかもしれません。

該当すると自宅の敷地の評価額が80%減額となり、該当しなければ評価減なしですから、運命の分かれ道といっても過言ではないでしょう。

従ってこの評価減をちょっとした条件の違いで使えなかったということほどもったいないことはありません。

また使える方であってもフルに活用し切れていないのであればぜひともフル活用したいところです。

では、かなり複雑な制度ではありますが、概要を理解していただくために事例を用いて簡単にご説明をしていきたいと思います。

まずご存知の方も多いとは思いますが、この規定のうち小規模宅地の評価減とは持ち家の敷地のうち330㎡までは、相続税計算における評価額を80%減額できる、つまり20%にできるというものです。

この制度設計からご想像いただけるとは思いますが、広さを基準としていますので、㎡単価が高いほど減額が大きく有利となります。

となるとこの制度を一番享受できる方というのは、路線価の高い一等地で100坪以上の敷地にご自宅を構えていらっしゃる方ということになりますね。

ただし、この制度は、自宅を売らなければ相続税が払えないということになる人を減らそうという制度ですから、子供が相続する場合であれば、その子供が自宅を持っているのであれば使えません。

お子さんが自宅を持っている場合は?

では自宅を持っているお子様はどうしたらよいのか?

要するに、自宅を持っていなければいいということですから、自宅は貸し付けて賃貸に出せばよいということになります。

また、被相続人に配偶者がいらっしゃれば、配偶者がこの規定を使うこととなりますので、お子様が使うのであれば、被相続人の配偶者がお亡くなりになられた後ということになります。

同居の配偶者が、相続の発生により相続税が払えないこととなり、自宅を売却しなければならないという事態は絶対に避けたいところですから、配偶者がご存命の場合は、まず配偶者が優先されるということですね。

問題は、次世代の相続(二次相続)でこの規定が使えるかというところです。

そういった方は、このように自宅を賃貸に出すことでこの規定を使えるということになります。

ただし、相続が発生する直前に賃貸に出したというのであれば、節税目的とみなされて、この規定が使えないこととなっているため、相続開始3年超前から、持ち家に居住していないことが要件となっています。

ご両親が持ち家であって、いずれかがお亡くなりになり、おひとり暮らしをなさっている親をお持ちのお子様は検討の必要がありそうですね。

戸建てではなく分譲マンションでも適用可能

では、ご両親は持ち家で小規模宅地の評価減の適用要件は満たしているのだけれども敷地はそんなに広くはないんだよね、あるいは、マンション住まいなんだよねといった方はどうしたらよいのでしょうか。

まずは、自宅の限度面積である330㎡からご自宅の敷地面積を引いてください。50坪だとすると330㎡-165㎡(50坪)=165㎡となります。

マンションであれば敷地面積からご自宅分の面積を算出して330㎡から控除します。

その面積が、小規模宅地の評価減の未利用分になります。

小規模宅地等の評価減の規定は、自宅が2軒あっても、1軒にしか使えませんが、他に貸付事業用宅地等の評価減という規定もあり、これは小規模宅地の評価減ほど優遇はされていませんが、200㎡までは、50%の評価減ができますよという規定です。

ですが、小規模宅地の評価減の未利用面積をそのまま使えるというわけではなく、小規模宅地の評価減の未利用分の貸付事業用宅地等の評価減相当分のみが使えるということになります。

つまり、上記の例であれば、165㎡×200㎡/330㎡=100㎡まで使えるということですね。

100㎡というと住宅を建てるのにはちょっと狭いかなと思われるかもしれませんが、マンションの敷地利用権であれば相当な広さの物件が買える面積です。

従いまして、小規模宅地の評価減の未利用分があり、金融資産に余裕のある方であれば、比較的路線価の高いマンションの購入を検討されてもよいかもしれません。

そのマンション購入により、相続税評価において、金融資産における評価の50%以下になることはほぼ確実であり、さらに評価減となることがほとんどです。

この貸付事業用宅地の評価減の規定は小規模宅地の評価減ほど評価減の効果は大きくはありませんが小規模宅地の評価減の未利用分としてではなくてももちろん使えますので、小規模宅地の評価減の適用が無理そうであれば、こちらをフル活用されることを検討してもよいかもしれません。それならもちろん200㎡が限度面積となります。

購入したマンションは賃貸にしなければ評価減の適用は受けられませんので、賃貸することとなりますが、賃貸し続ければ半永久に家賃収入が得られますのでキャッシュで困ることもなく、むしろ計画的に消費ができてよいかも知れません。

BPS税理士法人では、現況において小規模宅地等の評価減が使えるかどうか、あるいは、使える場合であっても未利用分がどれだけ残っているか、この規定を使って大きな評価減を享受するにはどのような物件を購入したらよいか等無料相談を承っております。

ご興味のある方はこちらからご連絡いただければと思います。