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居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除【戦略的節税人生Vol.2】

突発的には難しい節税ですが、長期的に、戦略的に取り組めば驚くほど節税ができることがあります。

今回は、居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除についてご説明いたします。

これは、マイホームを売ったときは、3,000万円までなら儲かっても税金はかからないよという特例です。

基本的には、本当は手放したくないマイホームを売って儲かったとしても、同じような不動産を買えば、お金は全て出てしまうので、税金は払えませんよねといった考え方でしょう。

また、よほど昔から持っている不動産を売らない限りそんなに儲かることはない、あるいは、デフレ下の日本においてそんなに不動産価額の高騰の恩恵を受けている方は少ない、居住用不動産の売買など一生に何度もあるものではないといった考え方かも知れません。

しかし、以前よりは先祖代々の土地を守らなければならないとかこの土地から絶対に離れたくないといった考え方の方は減り、不動産マーケットも流動化が進んでいるといえるでしょう。

あまり土地そのものにはこだわりがなく不動産の目利きに自信のある方であれば、この税制の活用を中長期的な目線で常に念頭に入れておくと良いかもしれません。

まず、基本的には自分の住んでいる家を売ったら、3,000万円まで儲かっても税金がかからないというのが前提です(ただし、申告の必要はあります)。

例えば、若い時に都心のマンションを購入し、5年後に3,000万円ほど値上がりして、子供ができたので、ちょっと郊外の広めのマンションに引っ越そうといった時に都心のマンションを売って儲かっても無税ということですね。その後また値上がりしたら、3年後以降であれば再度この特例を使うことも可能です。

他にパワーカップルが都心の高額な物件を購入し、その物件が値上がりして6,000万円売却益がでたといった場合でも、その物件が50%ずつの共有名義であれば、各人ごとに3,000万円の控除ができるので無税で売却が可能ということになります。

また、都心に住む相続人が相続した地方の邸宅などであっても、退職後そこに移り住んでやっぱり都心に戻ろうと決めて売却するといった場合にもこの控除を使うことができます(相続税の取得費加算の特例というのもあります)。

(他に、被相続人の居住用財産[空き家]にかかる譲渡所得の特別控除の特例というものもあります。)

夫とは別に法定相続人ではない相続人の奥様に土地建物をセットで遺贈し、居住後売却したら、さらに3,000万円の控除枠が増えるといったこともあり得ます。

また、すぐに売却を見込んでというのであれば問題があるのですが、結婚20年以上の夫婦間であれば2,110万円までは自宅(必ず土地と建物をセットで)を無税で贈与することができますが、その自宅を売却することとなれば、夫と妻それぞれ3,000万円の控除を受けることが可能です。

この特例は、居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡につき適用できることとされており、その間に新たに住宅を購入しても住宅ローン控除との併用はできませんが、その間は賃貸等にして期間経過後に新たに購入した物件で住宅ローン控除を適用するといった方法も可能です。

居住用財産の譲渡所得の税率は所有期間によって異なりますので下記の表をご覧ください。

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