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日本不动产购买，个人与法人哪个更好？

在购买不动产时，常有人咨询是设立公司以公司名义购买更好，还是以个人名义购买更好。

这其实取决于具体的不动产用途，是用于自住还是用于投资。如果是投资用途，也需要考虑是长期持有以获取租赁收益为目的，还是短期持有以买卖方式获取收益为目的。因此，这需要根据具体情况进行判断，且在一定条件下，确实会存在有利或不利的情况。

假设，外国人在国外设立公司，并由该公司持有日本的不动产，可以进行以下探讨：

一，非居住者或外国公司在日本国内获得不动产租赁收入时，这些收入会被视为来源于日本的所得，并需要在日本纳税。

①如果是非居住者的情况下，非居住者需要在日本进行所得税的申报，同时，如果非居住者的居住国采用全球所得课税制度，则需要将日本的所得与居住国的所得合并申报。如果是跟日本有签订租税条约的国家或地区，可根据租税条约进行外国税收抵免，从而避免双重课税。

②如果是外国公司的情况下，则被视为在日本有法人机构。需要在日本申报法人税，同时还需要在外国公司的所在地申报纳税。但如果该公司仅限于持有日本的不动产，并未开展其他业务活动，根据公司注册国的税制，可能适用较低的税率甚至免税。

③无论是非居住者还是外国公司，都无需缴纳日本住民税。

二，非居住者或外国公司在日本国内获得不动产转让收入时，这些收入同样会被视为来源于日本的所得，并需要在日本纳税。

①如果是非居住者，将与居住者一样产生转让所得税。

②如果是外国公司，则与日本国内公司一样需缴纳法人税。

三，外国公司仅持有日本不动产，选择出售公司的股票而非直接出售不动产。

①根据税法规定，如果该公司所持有的资产总额中，日本国内不动产的价值比例超过50%，该公司将被视为不动产关联公司，即便股票持有者是非居住者，也会被视为来源于日本的所得。※这里所说的价值是指市值，而非账面价值。

②如果这些股票是通过继承或赠与方式转移的情况又会如何呢？
根据日本继承法，如果“既没有日本住所也没有日本国籍的个人”之间发生继承或赠与，则仅以日本国内财产为课税对象。判定是否属于日本国内财产，对于不动产而言，其所在地在日本即为日本国内财产；对于股票等证券，则根据发行公司的住址（或主要事务所）所在地来判定。因此，外国法人的股票属于国外财产，不属于日本的课税对象。也就是说，通过继承或赠与方式转移的外国公司股票在日本不会被课税。

③需要注意的是，虽然有些国家不征收遗产税，但仍需考虑非居住者所在国的税制。

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