近年来，非居民或外国法人购买日本不动产的案例逐渐增多。
在此情况下，我们经常收到诸如“是以个人名义购买好，还是以法人名义购买好？”之类的咨询。对此，可考虑的主要方案（或模式）如下：
① 非居民以个人名义购买。
② 非居民作为股东在日本设立公司（日本法人），并通过该公司购买。
③ 外国法人以其自身名义直接购买。
④ 外国法人在日本设立其子公司（日本法人），并通过该子公司购买。
等等。
那么，接下来我们将从税务角度探讨上述各种方案的特点。
1. 以个人名义购买日本不动产的情况
如果非居民以个人身份购买日本不动产并将其出租，则需要在日本进行税务申报（所得税汇算清缴）。相反，承租人在支付租金时，必须先按20.42%的税率进行源泉扣缴，然后再支付租金。
但是，若个人承租土地、房屋等是用于自己或其亲属居住，则其支付的租金无需进行源泉扣缴。
此外，当非居民出售其位于日本境内的不动产时，如果产生应纳税所得额，则该非居民在日本负有申报义务。同时，该不动产的购买方必须在支付转让对价前，按转让对价的10.21%进行源泉扣缴，并将扣缴的税款缴纳给税务机关。
但是，如果该不动产的转让对价在1亿日元以下，且购买方为个人，并且是为自住或供其亲属居住而购买的，则无需进行源泉扣缴。
2. 在日本设立公司购买日本不动产的情况
接下来是非居民作为股东在日本设立公司并通过该公司购买的情况。由于这是纯粹的日本公司，其税收制度与普通日本人作为股东的公司没有任何区别，如果产生利润，则需要缴纳企业所得税以及公司应承担的地方税等。
此外，如果出售该公司的股份，且该股份属于“重不动产公司股份”（※1），则根据相关的税收协定，在许多情况下，即使该非居民在日本境内没有常设机构，只要因出售股份产生了所得，也将在所得来源国（日本）被课税，并有义务在日本进行申报。
但是，在这种情况下，股份的购买方没有源泉扣缴的义务。
※1 “重不动产公司股份”是指，在股份转让之日（含当日）起前的365天内至紧接转让前的任何时间点，公司所持有的总资产价值中，位于日本境内的不动产等价值占比达到50%以上的公司所发行的股份。
3. 外国法人直接购买日本不动产的情况
接下来是外国法人直接购买日本不动产的情况。在这种情况下，由租金收入或不动产出售所产生的利润需要缴纳企业所得税。但是，一般而言，无需缴纳对法人利润征收的地方税（不包括作为国税征收的地方法人税）。
此外，关于此情况下的消费税，需要特别注意，因为它取决于该外国法人的资本金、会计年度、是否存在基准期以及（若存在基准期）该基准期内的应税销售额等多种因素。
4. 外国法人在日本设立的子公司购买日本不动产的情况
接下来是外国法人在日本设立子公司（日本法人）并通过该子公司购买不动产的情况。由于这家持有不动产的公司是日本国内法人，其运营方面的税收制度与普通法人相同。
但是，如果出售该子公司的股份，并且该股份属于“重不动产公司股份”（※1），则该交易将在所得来源国（日本）被课税，该外国法人（母公司）需要在日本就此申报企业所得税。同时，股份的购买方在这种情况下也没有源泉扣缴的义务。
5. 发生赠与时需要注意的事项
此处需要探讨的是，在赠与下列股份时的情况：一是直接在日本境内拥有不动产的外国公司的股份；二是外国公司持有“在日本境内拥有不动产的日本公司”的股份。
例如，当“在日本境内无住所且无日本国籍的个人”（赠与方）向另一位“在日本境内无住所且无日本国籍的个人”（受赠方）赠与财产时，受赠方属于“负有有限纳税义务的非居民”。如果赠与的财产是股份，且该股份的发行公司的总公司（或主要办事处）所在地在境外，则该股份被视为境外财产，不属于日本的征税对象。
若您对日本不动产购置相关的税收制度感兴趣，请咨询BPS国际税理士法人。
